来源:《中国房地产》2005年第02期  作者:常青
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城市房屋拆迁估价中的技术难题与对策研究

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一、房屋拆迁补偿估价操作技术上的难题1.市场比较法运用中的难题。由于比较法是依据替代原理,基于房地产市场中的“大数定律”,只要有足够多的交易实例,其成交价格经比较修正后的综合结果,可以作为估价对象正常市场价格的最佳指标。因此,市场比较法的估价结果最具市场说服力,且易于被市场利益各方所接受。然而尽管如此,在运用市场比较法评估被拆迁房屋时,仍然面临着诸多问题。运用市场比较法估价,需要拥有大量真实、可靠的交易实例资料,才能评估出估价对象的客观合理价格。然而在房地产交易案例距离估价时点内,估价人员很难收集到准确的交易价格等资料。使选取可比实例受限制。市场比较法估价中需要进行交易情况、交易日期和房地产状况(包括区位、权益和实物三个方面)等因素的修正,也很难确定。因此,尽管市场比较法的评估结果最能反映市场价值,但因缺乏符合条件的交易实例及可比实例,缺少估价所需有关参数和系数确定的参考依据,仅凭估价人员的知识和经验,往往存在较大的主观随意性,很难保证估价结果的客观合理性,也很难使拆迁双方当事人信服。2.收益法运用中的难题。收益法估价中所需要确定的基本参数主要有两项,即估价对象房地产未来的正常净收益和(本文共计2页)......[继续阅读本文]

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